Tren Investasi Properti 2014

Perlambatan ekonomi yang terjadi secara global siap menggoyang sektor properti di tahun depan, bersamaan dengan digelarnya Pemilu yang secara historis pada tahun 2004 dan 2009 dampaknya cukup memberikan guncangan temporer. Tahun 2014, jelang pemilihan parlemen di bulan April dan pemilihan Presiden di bulan Juli, sejumlah perusahaan mengantisipasi dan menahan rencana ekspansi dan lebih memilih untuk menunggu saat yang tepat untuk mengambil keputusan strategis di semester 2.

Pengembang juga sedang bernegosiasi dengan perbankan dalam menyikapi peraturan loan to value (LTV), dan melakukan lindung nilai terhadap dollar. Perlambatan pasar properti akan terjadi beberapa bulan ke depan, penjualan akan mengalami penurunan terutama pada segmen menengah-atas akibat pengetatan KPR, harga jual yang lebih tinggi dan terbatasnya produk baru yang diluncurkan.

 

Bank dan Kredit Properti

Pada Triwulan III-2013, tercatat Rp 274 triliun atau tumbuh 5%, lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan total kredit perbankan sebesar 0,17%. Kenaikan penjualan properti residensial tecermin dari meningkatnya penyaluran KPR perbankan kepada sektor properti. Tipe rumah kecil mengalami kenaikan penjualan yang signifikan sebesar 44%. Sebagian besar berbentuk kredit rumah dan apartemen sebanyak 60% menggunakan KPR dengan kisaran suku bunga 9-12%.

Sebanyak 6% memanfaatkan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari pemerintah, sekitar 13 ribu unit rumah yang telah didanai FLPP. Keuntungan menggunakan FLPP adalah masyarakat berpenghasilan rendah dapat memeroleh cicilan rumah dengan bunga tetap sebesar 7,25% dengan tenor maksimum 20 tahun.

 

Kinerja Emiten dan Saham Properti

Tahun 2013, saham sektor properti sudah terkoreksi sebesar 43% dari level tertingginya di bulan Mei ke level terendahnya di bulan Agustus. Per medio Desember hanya naik sekitar 6% dari level terendahnya. Apa yang terjadi di pasar modal dapat menjadi ekspektasi awal akan adanya pelemahan di sektor riil tahun depan. Pengembang properti perumahan dengan land bank besar, berbiaya rendah dan berkualitas tinggi dengan recurring revenue akan menjadi pilihan investor.

Penjualan properti di semester pertama tahun 2014 diproyeksikan turun sebesar 25% karena adanya Pemilu, pertumbuhan ekonomi yang di bawah 6%, indikator makro (inflasi, suku bunga dan rupiah) yang masih kurang baik, serta berbagai keterlambatan proyek yang terkait juga dengan kebijakan BI mengenai LTV dan KPR Inden. Di saat inilah grup properti membutuhkan fungsi Public Relation untuk meningkatkan penjualan dan mengimplementasi strategi ekspansi serta menciptakan identitas citra kredibilitas perusahaan terkait dengan Good Corporate Governance dan Corporate Social Responsibility dari Bursa Efek dan Otoritas Jasa Keuangan.

 

Amanah Rumah Murah

Harga properti residensial untuk semua tipe rumah pada triwulan III-2013 meningkat secara tahunan sebesar 14%. Faktor utamanya berasal dari kenaikan harga bahan bangunan, upah pekerja dan harga bahan bakar minyak.

Pertumbuhan harga rumah menunjukkan tren meningkat secara triwulan, namun melambat secara tahunan.  Kenaikan harga paling tinggi terjadi pada rumah tipe menengah. Denpasar mengalami kenaikan harga paling tinggi, terutama rumah tipe kecil, sedangkan di Manado adalah rumah tipe besar. Harga properti di pasar sekunder di Jakarta pada Triwulan III-2013 meningkat sebesar 17% secara tahunan.

Seluruh tipe rumah mengalami kenaikan harga dengan peningkatan tertinggi di Jakarta Barat dan Jakarta Pusat, terutama rumah tipe atas. Penjualan properti residensial pada triwulan III-2013 meningkat 40%, terutama terjadi pada rumah tipe kecil dan yang tertinggi di Jabodebek.

Kenaikan harga tanah tumbuh lebih tinggi dibandingkan dengan kenaikan harga properti, naik 19% secara tahunan, yang tertinggi terjadi di segmen atas, di Jakarta Pusat (Menteng) dan Jakarta Selatan (Pancoran dan Kebayoran Lama). Rencana pengembangan MRT menjadi pendorong naiknya harga lahan yang cukup signifikan.

Kecepatan menjual properti di pasar sekunder di Jakarta berkisar kurang dari 3 bulan, tercepat untuk rumah segmen menengah, di Jakarta Pusat (Kemayoran dan Menteng), 2 wilayah ini menjadi pilihan utama konsumen dalam melakukan pembelian rumah sekunder.

 

Apartemen Beken nan Komplemen

Kemacetan menyebabkan waktu tempuh menjadi lebih lama, tak efektif dan efisien, apalagi minimnya transportasi umum. Jarak bangunan pun sudah terlalu sempit, kepadatan mencapai 14.506 jiwa/km2, tak diimbangi dengan ketersediaan lahan yang cukup, sehingga banyak yang harus bergeser ke daerah perifer. Inilah peluang pengadaan rumah di Jakarta dengan membangun ke atas, sebagai suatu solusi hunian modern di lahan yang terbatas.

Sebuah kota metropolitan tak terelakkan dengan kemacetan dan tuntutan produktivitas, masyarakat yang tinggal di daerah perkotaan mesti siap menghadapi perubahan dari pola hunian horizontal (rumah tapak) ke hunian vertikal (apartemen) sebagai salah satu solusi untuk masyarakat urban Ibukota. Adapun kebanyakan rumah tapak kelas menengah-bawah yang dibeli umumnya dijadikan investasi, sedangkan pemiliknya tinggal di perkotaan.

Pasokan apartemen sewa pada triwulan III-2013 sebesar 12 ribu unit, sebagian besar di kawasan di luar Sentra Bisnis Distrik dengan tingkat hunian yang meningkat. Penambahan di tahun 2014 ada di kawasan Kuningan, Simatupang dan Menteng dengan target pasar para pekerja ekspatriat.

Pasokan apartemen yang terjual di Jakarta dan sekitarnya pada triwulan III-2013 sebesar 95 ribu unit, sebagian besar berada di kawasan Sentra Bisnis Distrik dan Jakarta Barat. Masih kuatnya permintaan menaikkan harga jual sebesar 9%. Dari peningkatan price to rent ratio terlihat bahwa masyarakat masih cenderung memilih untuk membeli apartemen daripada menyewa.

Tahun 2014, pasokan apartemen diperkirakan masih tinggi dengan makin banyaknya tawaran apartemen strata-title dengan konsep kawasan residensial dan pusat komersial yang terintegrasi (mixed-use), menawarkan gaya hidup “one-stop living” di mana para penghuni dapat berbelanja, berbisnis, dan berolahraga dekat dengan tempat tinggal. Terdapat sekitar 2.500 unit kamar apartemen yang diluncurkan di Jakarta pada periode kuartal III tahun 2013, sebagian besar di Jakarta Utara dan Jakarta Selatan.

 

Prediksi 2014

Bisnis properti masih prospektif, kendati BI mengeluarkan sejumlah kebijakan untuk mengerem pertumbuhan kredit sektor ini agar tidak terjadi bubble. Pasalnya, kebutuhan hunian maupun produk properti yang lain masih besar. Harganya tetap naik (bertumbuh), namun melambat (percepatannya pertumbuhannya berkurang).

Indikator lainnya yang menunjukkan belum terjadinya bubble yakni kualitas kredit properti yang walaupun cenderung menurun tapi masih tetap terjaga di bawah 3%. Hal tersebut karena kelas menengah-bawah adalah pihak yang biasanya memanfaatkan fasilitas KPR. Sedangkan kelas atas, umumnya menggunakan tunai keras atau bertahap.

Selama ini, kelas menengah-atas membeli properti untuk investasi yang nantinya disewakan kepada orang asing, karena asing tidak dapat memiliki properti di Indonesia. Padahal, tahun 2015 pasar bebas Asean akan diberlakukan, tentu akan banyak warga asing yang datang ke Indonesia dan membutuhkan hunian. Pemerintah juga perlu membenahi regulasi yang mencakup perizinan, pajak dan kepemilikan asing yang selama ini menjadi kendala.

Saat ini ada permintaan yang jumlahnya tidak sedikit terhadap kebutuhan papan baik rumah tapak maupun apartemen, tapi tidak untuk dihuni (end-user), melainkan untuk mencari keuntungan investasi. Dengan harga tanah yang terus naik, langkanya suplai rumah yang murah di Jakarta bukan hal yang aneh lagi. Pengembang properti pun terkendala menemukan lahan, selain karena harganya mahal, izin dan proses pembebasan lahan di Jakarta cukup sulit. Konsekuensinya, harus merambah di kota satelit Jakarta seperti Bogor, Tangerang dan Bekasi.

Pengembang beralih ke luar Jakarta dan Jawa karena masih menjadi alternatif investasi yang banyak digemari sampai saat ini, dengan terus membidik area “sunrise” (daerah yang akan berkembang) dan “hinterland” (daerah pedalaman) yang diharapkan bisa memberikan “capital gain” menarik. Adapun ciri khas daerah tersebut adalah makin bertumbuhnya pusat bisnis dan adanya rencana proyek besar infrastruktur. Faktor utama yang dapat menghambat pertumbuhan bisnis properti secara berurutan adalah kenaikan harga bahan bangunan, bunga KPR, uang muka rumah, serta perizinan/birokrasi.

 

Tips Investasi Properti

Yang harus diperhatikan bagi pembeli rumah maupun apartemen adalah pada dasarnya harga properti cenderung mengalami kenaikan, reratanya 15% per tahun, dan Jakarta menempati puncak kenaikan tertinggi. Lokasi juga harus strategis, sehingga hemat biaya dan waktu, pastikan kondisi lingkungan tidak banjir serta aman kriminalitas. Pilihlah perumahan baru (bukan seken) untuk mencari tetangga yang sebaya. Perhatikan fasilitas belanja, kebugaran, hiburan, bisnis, sekolah, dan kuliner. Konsep rumah hijau perlu dibangun bagi kesehatan dan kelestarian lingkungan hidup dalam penghematan energi serta memelihara sistem ekologi.

Status tanah pastikan apakah milik, sewa atau guna pakai. Perhitungkan juga biaya yang berkaitan hukum (akta, sertifikat, notaris, dsb) dan administrasi KPR (provisi, bank, notaris, sertifikat, jaminan, balik nama, serta premi asuransi, dll). Pilih pengembang tepercaya dengan rekam jejak baik dan tergabung dalam asosiasi yang menjalin kerja sama dengan bank.

KPR termasuk utang produktif, yang nilai asetnya dalam jangka panjang akan selalu naik, tidak perlu ragu memanfaatkannya, asal besar angsuran tidak lebih dari 30% dari penghasilan. Pilihlah bank yang membebankan biaya penilaian jaminan setelah KPR disetujui. Kurangi besarnya cicilan dengan membayar uang muka yang lebih besar dan pilih tenor hingga 20 tahun. Cari inovasi KPR yang di masa awal pinjaman dengan cukup membayar sebagian pokok dan bunga, serta pastikan KPR fleksibel sehingga kapanpun dapat dilunasi tanpa terkena penalti.