Bank, Pengembang dan Pembeli Bimbang

Menurut penelitian terbaru, tidak semua properti yang dibeli melalui KPR digunakan sebagai tempat tinggal, sebanyak 13% untuk investasi. Sedangkan pengambilan KPR kedua 65% digunakan untuk investasi, dan KPR ketiga seluruhnya (100%) untuk investasi. Perlu diketahui, ada 35 ribu debitor yang memiliki KPR lebih dari 1 dengan total nilai Rp 32 triliun, hal tersebut yang dikhawatirkan dapat mencetus gelembung properti.

Suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) sudah naik ke level 7,5%, beberapa bank pun langsung menaikkan bunga KPR, per November berkisar antara 9,5—12,5% di 8 bank terbesar di Indonesia, alhasil penurunan penjualan properti mencapai di atas 10%.

Selain karena naiknya BI Rate dan bunga kredit, sektor properti sudah terhantam lebih dahulu oleh aturan loan to value (LTV). Diharapkan perbankan dan pengembang mengubah fokus bisnisnya dari sebelumnya membiayai KPR dan membangun perumahan kelas menengah-atas, menjadi membangun perumahan tipe kecil dan untuk kelas menengah-bawah.

Ketika harga properti melaju kencang, perbankan berperan mengendalikan harga. Jika perbankan sulit membiayai KPR, maka harga rumah relatif tidak melonjak. Pengetatan kredit berdampak pada penundaan proyek properti yang pembangunannya membutuhkan waktu lama, seperti hunian campuran dan apartemen mewah. Adapun pengembang menengah-bawah akan lebih terkena imbasnya, sedangkan pengembang besar yang sudah menjadi perusahaan terbuka di Bursa Efek dapat menyiasati pendanaan proyek melalui penerbitan obligasi atau saham baru lainnya.

Pertumbuhan KPR dalam 3 tahun terakhir cenderung melambat yakni 32% pada 2011 dan 22% di 2012. Penyaluran KPR kuartal III tahun 2013 sebesar Rp 274 triliun, tumbuh 5,6%, lebih tinggi dari pertumbuhan kredit perbankan 0,17%. KPR masih menguasai portofolio penyaluran kredit properti perbankan hingga 60%, sedangkan konstruksi 25% dan realestat hanya 15%.

Penyempurnaan regulasi kredit properti bakal menekan pertumbuhan kredit, Oktober 2013 turun menjadi 0,54%, padahal reratanya tahun ini sekitar 2,4% per bulan. Hingga akhir tahun 2013, kredit properti masih akan tumbuh 22,5%, sedangkan tahun 2014 diproyeksikan melambat ke 17%. Untuk mengantisipasi perlambatan KPR, bank akan menggenjot kredit komersial tahun depan.

Total pinjaman yang diberikan bank swasta per September 2013 mencapai Rp 225 triliun, sedangkan bank BUMN sebesar Rp 193 triliun. Dari 120 bank umum di Indonesia, sekitar 91% di antaranya menyalurkan KPR, dan 80%-nya dikuasai oleh 10 bank terbesar.

Total KPR Bank Mandiri mencapai Rp 27,4 triliun, sedangkan BCA sebesar Rp 52,5 triliun. Sebanyak 86% kredit BTN disalurkan ke sektor perumahan, yakni KPR dan konstruksi. Aturan LTV tidak berdampak signifikan, karena 97% dari total 1,5 juta debitur merupakan nasabah rumah pertama dengan luas bangunan di bawah 70 m2. Bank lainnya juga mengklaim tidak terpengaruh, karena lebih banyak melayani pembelian rumah seken ketimbang rumah inden.

Dalam mengantisipasi kenaikan bunga kredit, pembeli perlu mengetahui bahwa hanya cicilan pinjaman bunga mengambang yang naik. Maka strateginya adalah pindahkan pinjaman ke bank lain (over kredit), karena Anda akan dikategorikan sebagai nasabah baru, bunganya tetap, dan lebih rendah. Pilihan lain adalah mengambil pinjaman syariah yang angsurannya tetap.

Di akhir tahun 2013 ini, hitung ulang kemampuan mencicil utang Anda dibandingkan dengan penghasilan bulanan, jangan sampai lebih dari 30%. Bila lebih dari angka tersebut maka menjadi Desember kelabu, Anda perlu merumuskan strategi baru atau bertanya ke konsultan. Dalam kondisi pasar properti yang tertekan karena naiknya bunga, harga rumah bekas biasanya terkoreksi, ini oportuniti membeli rumah dengan harga menarik.