Antara Bekasi dan Jakarta

Selain 3 prinsip utama dalam membeli properti adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Ada 3 hal baru yang juga menjadi perhatian investor properti sekarang, yaitu: Bunga, Inden dan LTV (loan to value).

Sektor properti diterpa beberapa kebijakan Bank Indonesia (BI). Pertama, naiknya BI Rate hingga 7.5% yang mendorong naiknya bunga kredit. Kedua, tidak boleh ada masa tunggu (inden) untuk kredit pemilikan rumah (KPR) kedua. Ketiga, pengetatan pinjaman, LTV yang berdampak pada peningkatan uang muka untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya.

Begitu pula ada 3 hal lain juga yang menarik di penghujung tahun menemani para komuter antara Bekasi dan Jakarta, yaitu: Mal, Macet dan Banjir. Setiap hari, Jakarta diserbu oleh 3,7 juta pelaju yang membawa 1,9 juta kendaraan dari kota satelit (Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi). Mobilitas orang Bekasi ke Jakarta mencapai sekitar 36% dengan lebih dari 1,3 juta kendaraan.

Rata-rata setiap tahun muncul 19 permukiman baru di Bekasi. Namun belakangan ini, selain memilih membeli rumah di Kota Patriot tersebut karena harga yang masih relatif murah dibanding di Jakarta yang kian melangit. Para komuter perlahan tergoda untuk memiliki properti yang mendekati pusat kota, salah satu yang paling menarik adalah apartemen, apalagi yang dekat dengan kantor dan juga mal sebagai tempat hiburan.

Harga properti naik bukan karena faktor lokasi lagi, akan tetapi karena faktor yang paling penting saat ini, yaitu adanya kemudahan akses dari dan menuju lokasi tujuan, lantaran kemacetan kota metropolitan yang semakin menjadi-jadi.

Sebagai informasi untuk membeli properti, 3 wilayah berikut perlu dipertimbangkan memasuki bulan hujan Desember, wilayah yang terbanyak terkena imbas banjir secara historis, adalah Jakarta Utara sebanyak 51%, Jakarta Barat 19% dan Jakarta Timur 17%.

Adapun pertumbuhan apartemen yang pesat belakangan ini ada di Jakarta Selatan dan Jakarta Barat, didukung maraknya pembangunan area komersial. Sedangkan di Jakarta Timur didominasi segmen menengah bawah. Sebagian pembelian apartemen bertujuan untuk investasi. Yang menarik, harga apartemen di Sudirman Central Business District (SCBD) 1 m2 seharga Rp 150 juta, sedangkan di Kemang Rp 10 juta, padahal tidak sampai 2 km jaraknya.

Apartemen segmen menengah atas relatif sudah jenuh sehingga terjadi peralihan ke pasar menengah bawah. Penjualan apartemen tahun ini diprediksi masih menyentuh angka 12 ribu unit, relatif tidak jauh berbeda dibanding tahun 2012 lalu.

Di tahun 2014, perlambatan properti perlu diantisipasi. Para pengembang harus lebih kreatif mengembangkan produk yang membidik kelas menengah dan end-user.

Saat ini pembayaran uang muka untuk pengajuan kredit menjadi lebih besar, strategi bagi pengembang adalah dengan mekanisme pembayaran tunai bertahap yang berpeluang dimodifikasi dengan memperpanjang masa pembayaran hingga 18 bulan.

Jika terkena kewajiban uang muka 40%, konsumen membayar 30% di muka, dan sisanya dicicil selama 18x. Hal ini menguntungkan konsumen, karena angsuran KPR baru dihitung saat rumah rampung dibangun. Strategi lainnya adalah dengan memberikan penawaran uang muka yang lebih besar untuk meringankan konsumen mencicil ke depannya.

Selain hal di atas, mungkin para pemasar juga perlu mencoba strategi baru dengan membagikan brosur apartemen murah tengah kota di jalan Ibu Kota, karena hanya di Jakarta, saking macetnya, di dalam tol pun ada yang menjual koran, air mineral, bakpao, tahu dan kacang.

Banyak pertemuan dengan 3K (klien, kolega dan keluarga) batal karena banjir dan macet, akhirnya berujung di mal saja. Inilah Jakarta, jarak antara kita.