Rumah Inden Sudah Pruden?

Dalam kebijakan loan to value (LTV) terbaru, Bank Indonesia (BI) melarang bank mengucurkan kredit untuk pembiayaan uang muka pembelian properti dan menyalurkan kredit pemilikan properti berstatus belum selesai dibangun, kecuali untuk pembiayaan pertama dengan syarat ada perjanjian antara bank dan pengembang.

Pengembang harus menyatakan kemampuan menyelesaikan properti dan wajib menempatkan deposit sebagai jaminan jika pengembang tidak membangun sesuai kesepakatan waktu. Jika melewati batas waktu, wajib membayar denda.

Dalam mekanisme pembayaran memanfaatkan kredit pemilikan rumah (KPR), pengembang dapat menerima hampir seluruh kas dari bank pada hari ke-30 saat akad kredit, sehingga dapat digunakan untuk mendanai pembangunan rumah.

Namun dalam peraturan baru, pengembang hanya dapat menerima kas berdasarkan perkembangan penyelesaian bangunan, yang artinya pengembang harus menggunakan kasnya sendiri untuk membiayai pembangunan.

Bank hanya boleh memberikan kredit untuk rumah siap huni. Khusus KPR untuk rumah yang dibangun atas inden, hanya boleh untuk rumah pertama, kecuali pembeliannya secara tunai atau tanpa kredit bank.

KPR rumah pertama diperbolehkan dengan inden asalkan kreditnya dicairkan secara bertahap sesuai kemajuan konstruksi, yaitu minimal 50%. Jika ada yang membeli rumah kedua dan seterusnya, tetapi KPR sudah lunas tentu diterapkan sebagai rumah pertama dan tidak kena aturan LTV.

BI juga tidak melarang pembelian rumah dengan status inden untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya. Jadi bukan rumahnya dilarang inden, tapi KPR-nya. Jika sudah melunasi KPR pada rumah pertama, maka dapat mengajukan KPR lagi secara inden.

Larangan KPR inden memberatkan pengembang karena belum ada kepastian rumah akan terjual. Pengembang tidak dapat segera merealisasikan pasokan rumah karena dana yang masuk tersendat. Pengembang dengan modal terbatas yang memiliki posisi kas kecil dan rasio hutang tinggi akan terkendala.

Sementara untuk pengembang yang bermodal kuat, dapat memanfaatkan kredit konstruksi dengan bunga sekitar 12% per tahun. Kredit sebesar itu masih relatif murah karena keuntungan yang diraup nantinya rata-rata 3x lipatnya.

Sepertiga modal para pengembang kecil dialokasikan untuk konstruksi, sedangkan kredit konstruksi sendiri masih sulit diperoleh. Para pengembang membangun rumah dengan biaya 30% dari uang muka, sisanya dari bank. Pengetatan kredit properti inden akan menggeser dominasi KPR ke kredit konstruksi yang pertumbuhan kreditnya masih di bawah rata-rata, sekitar 7,5%.

KPR inden sebagai salah satu sumber pendanaan bagi pengembang. Banyak pengembang kecil akan terganggu membangun rumah. Sementara bagi pengembang besar aturan ini juga akan menangguhkan pasokan, karena mayoritas bank memutuskan untuk tidak memroses dan melakukan akad kredit pascapenerapan aturan tersebut.

Pada dasarnya, perumahan yang memanfaatkan pola subsidi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan tidak terpengaruh dengan aturan KPR inden, karena rumah subsidi diperuntukkan bagi pembeli rumah pertama dengan bunga yang relatif murah, hanya sekitar 7%.

Kebijakan pengetatan LTV dan KPR inden tidak untuk menghalangi konsumen memiliki rumah. Aturan ini hanya untuk rumah tipe 70 ke atas, bukan untuk rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Tidak semua konsumen memilih penjualan KPR inden, khawatir kualitasnya akan berbeda karena fisiknya belum ada. Larangan KPR inden sebenarnya menguntungkan bagi konsumen, karena baru membayar uang muka setelah rumah sudah selesai dibangun.

Aturan KPR inden tidak hanya menekan permintaan, tetapi juga membatasi penawaran, menstabilkan harga rumah, serta dapat mencegah spekulan properti dan mafia tanah.

Kebijakan tersebut intinya bertujuan mengawasi stabilitas sistem keuangan dan menguatkan ketahanan perbankan dengan memprioritaskan prinsip prudensial (bank hanya menyalurkan KPR untuk rumah yang ready stock).