Antara Nilai dan Harga Properti

Di bulan Februari ini, selain adanya peraturan mengenai kebijakan penetapan tarif premi asuransi yang berkaitan dengan properti, ada juga rencana penaikan drastis nilai jual objek pajak (NJOP) hingga 140% bersamaan dengan penyampaian surat pemberitahuan pajak bumi dan bangunan (PBB).

Kenaikan tersebut tentu akan memberi pengaruh signifikan terhadap sektor properti, yang sebelumnya sudah terbebani oleh kebijakan pengetatan uang muka dan inden KPR yang berdampak paling besar pada pasar menengah atas, sedangkan merosotnya nilai tukar rupiah dan kenaikan BI Rate berpengaruh pada sektor menengah bawah. Besaran NJOP yang ditetapkan terlalu tinggi akan membebani masyarakat di tengah kondisi ekonomi yang masih kurang kondusif di saat daya beli menurun karena inflasi yang masih tinggi.

Pengembang bersiap menanggung lonjakan harga lahan akibat kenaikan NJOP, efeknya adalah naiknya biaya pajak cadangan lahan yang tentunya membuat PBB naik dengan persentase yang lebih besar. Penaikan tersebut akan memengaruhi juga besaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Pengembang akan terbebani oleh produk yang belum terjual serta anggaran dana akuisisi yang juga akan ikut naik.

NJOP selama 4 tahun terakhir tidak mengalami kenaikan dan belum disesuaikan dengan harga pasar yang sudah melambung. Penyesuaian memang dibutuhkan karena beberapa lokasi besarannya lebih rendah dari harga pasar. Pemerintah sebaiknya menilai ulang kelayakan penaikannya karena pemerintah harus dapat mengendalikan kenaikan harga lahan, dan penaikan seharusnya dilaksanakan secara bertahap.

Rata-rata kenaikan NJOP yang tertinggi ada di kecamatan Gambir, Menteng dan Setia Budi dengan kisaran Rp 15,1-15,6 juta per meter persegi. Penaikan terendah di Pasar Rebo, sedangkan tertinggi di Jagakarsa. Harga tanah kelas menengah paling mahal berada di Jakarta Selatan dan Utara, berkisar Rp 8-12 juta per meter persegi, sedangkan kelas atas kisaran Rp 10-18 juta ada di Jakarta Selatan dan Pusat.

Jakarta Timur adalah kota administrasi Jakarta dengan harga rumah yang paling murah, baik untuk tipe menengah maupun atas. Untuk kelas menengah, harga rumah di kawasan 3C (Cipinang, Cakung dan Condet) berkisar Rp 1,3-1,7 miliar, sedangkan untuk kelas atas di daerah Kayu Putih, Pulo Gadung dan Cakung sekitar Rp 2,5-4,5 miliar per unit.

Harga rumah yang tinggi di tengah kota, mendorong konsumen beralih ke apartemen kelas menengah. Apartemen di Jakarta dan sekitarnya akan menjadi hunian lazim dalam 1 dekade mendatang. Tahun ini harga termurahnya sudah sebesar Rp 12 juta per meter persegi, sedangkan kelas menengah menjadi Rp 15 juta, dan kelas atas mencapai Rp 30 juta.

Adapun total penjualan kondominium di pasar primer di Jakarta selama tahun 2013 sekitar 13.260 unit, melampaui tahun 2012 dengan kenaikan harga rata-rata sebesar 15%. Terdapat 83 proyek apartemen yang didominasi oleh kelas menengah saat ini sedang dibangun di Jakarta dan siap huni dalam 2 tahun mendatang.

Selama 2 tahun terakhir, jumlah apartemen yang masuk ke Bodetabek mencapai 24 ribu unit, 52% berada di Tangerang, Bekasi 26%, Depok 16% dan Bogor 6%. Rata-rata harga apartemen di Tangerang sekitar Rp 14 juta per meter persegi, sedangkan Depok Rp 13 juta, Bekasi Rp 12 juta dan Bogor Rp 11 juta.

Istilah Jabodetabek mungkin perlu direvisi menjadi Jatadebekbo sesuai urutan kemahalan propertinya agar mudah diingat calon investor. Ingat kata Warren Buffett, “Harga adalah apa yang Anda bayar. Nilai adalah apa yang Anda dapatkan.” Selamat memilih kawasan hunian terbaik di tahun pemilu ini.