Mengenal Tren Investasi Properti 2016: DIRE

Jenis investasi yang paling favorit oleh investor sepanjang masa adalah properti, sayangnya sedikit pemodal yang mengenal produk DIRE (Dana Investasi Riil Estat), yaitu suatu kelas aset seperti reksa dana yang aset dasarnya pada aktiva properti. Pilihan investasi properti menjadi lebih beragam dengan kehadiran DIRE. Adapun DIRE sudah sejak lama dikembangkan di luar negeri, khususnya Amerika, dan sudah lazim di negara maju seperti Singapura, namun baru pada 2012 lahir di Indonesia.

Presiden Amerika Serikat Dwight Eisenhower pada 1960 menandatangani legislasi investasi properti untuk pasar riil estat dan pembelian ekuitas, yaitu DIRE, sebagai sebuah produk investasi yang mengombinasikan properti dan saham yang terus menerus menghasilkan nilai sewa dan harganya senantiasa naik tiap tahunnya. Nominalnya terjangkau sehingga dapat dimiliki oleh masyarakat luas.

Jadi dengan DIRE, pemodal kecil pun dapat ikut berinvestasi properti. Investasi pada aset properti melalui DIRE ini memberikan keuntungan berinvestasi secara langsung pada aset tersebut, seperti wujudnya yang nyata dengan potensi kenaikan harga dan pendapatan penghasilan sewa, serta adanya kesempatan berpartisipasi dengan dana terbatas.

Per definisi legal, DIRE adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset riil estat, aset yang berkaitan dengan riil estat dan atau kas dan setara kas. Properti yang akan digunakan biasanya mal, apartemen, perkantoran, rumah sakit, jalan tol, pergudangan, pelabuhan, stasiun kereta api, apotek, lapangan terbang, postel, hingga penjara dan pemakaman, dan properti lain yang dapat disewakan.

DIRE dimulai dari penghimpunan dana masyarakat oleh manajer investasi profesional yang memiliki izin dari pemerintah, lalu agregat kapital diolah untuk membeli suatu aset properti. Hasil sewa properti itu kemudian didistribusikan ke para pemegang unit penyertaan dalam bentuk dividen secara proporsional. Dividen yang wajib dibagikan setiap tahun minimal 90% dari total hasil sewa setelah dikurangi pajak.

DIRE adalah investasi berbentuk kontrak investasi kolektif yang berfokus pada properti yang menerapkan sistem sewa yang bisa dijadikan aset, yaitu bangunan yang sudah jadi, bukan tanah kosong. Karena DIRE memiliki aset dasar berupa properti yang disewakan, selain risiko likuiditas, eksposur risiko yang melekat adalah turunnya nilai properti dan penyewa properti bila gagal bayar. DIRE merupakan investasi jangka panjang di atas 5 tahun dan bersifat pasif yang tidak setiap saat bertransaksi.

DIRE akan lebih besar manfaatnya bagi perusahaan pengembang properti yang telah memiliki aset bangunan jadi yang memiliki pendapatan berulang. Emiten properti seperti Ciputra, Lippo, Pakuwon, Podomoro, dan Summarecon menyambut positif insentif pemerintah dalam menghapuskan pajak berganda untuk DIRE pada paket kebijakan ekonomi jilid V. Penghapusan pajak dividen DIRE menjadikannya menarik bagi investor, pajak hanya akan dikenakan pada pendapatan berupa dividen yang diterima pemodal.

Dengan penghapusan pajak berganda ini dapat meningkatkan minat emiten untuk menerbitkan instrumen tersebut. Seiring berkembangnya produk ini, diharapkan akan semakin banyak perusahaan yang menerbitkannya. Ketika pembangunan properti mulai banyak dilakukan oleh pengembang, peluang untuk menerbitkan DIRE juga akan semakin besar.

Tatkala suatu perusahaan memiliki aset yang dapat diolah, maka dapat dikemas dalam bentuk DIRE. Dananya nanti dapat dikelola untuk membangun properti kembali. Kebijakan penghapusan pajak ganda dapat mendorong perkembangan sektor properti dan memberikan efek multiplikasi dengan potensi yang luar biasa, tak hanya di pasar modal, tapi di sektor riil yang melibatkan para pekerja seperti kontraktor, suplier, dan profesi terkait lainnya yang menambah potensi dan peluang penyerapan tenaga kerja. Ini tentunya dapat membawa efek berantai positif bagi perekonomian nasional. Selamat tahun baru dan selamat berinvestasi properti!