Tren Apartemen Beken dan Seken

Penyerapan apartemen di Jakarta tahun 2014 ini cenderung menurun seiring kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan yang menyesuaikan penaikan Nilai Jual Objek Pajak. Pertumbuhan harga apartemen pada tahun ini secara keseluruhan diperkirakan tidak melebihi 10%, atau turun separuh dari tahun sebelumnya.

Dampak dari harga hunian jangkung yang semakin mahal, pembangunan apartemen campuran terpadu merambat ke pinggir. Kota-kota satelit Jakarta menjadi hutan beton pencakar langit, karena pemukiman vertikal di ibukota terkendala limitasi lahan.

Di negara maju, seperti di Jepang dan Singapura, sebagian besar penduduknya tinggal di apartemen. Adapun harga di Jakarta masih relatif murah, kurang lebih sepersepuluh dari harga di Hong Kong dan sepertujuh di Singapura.

Sekitar tiga perempat proyek apartemen baru yang ditawarkan sudah mulai dipasarkan kendati pembangunan belum dilakukan, bahkan sekitar 90% telah ludes terjual sebelum rampung. Pada tahun 2013, suplai apartemen menyentuh angka 132 ribu unit, meningkat 13%, dan harganya bertumbuh sekitar 22%. Awal tahun 2014 ini, apartemen kelas bawah hingga atas sudah menyerbu kembali, dengan kisaran Rp 300 juta hingga Rp 5 miliar per unitnya.

Ada pasokan lebih dari seribu unit apartemen yang masuk pada kuartal pertama tahun ini ke ibukota, belasan proyek apartemen hak milik dengan kisaran harga Rp 27 juta per meter persegi. Pasokan tersebut baru sebesar 7,3% dari target tahun ini, mayoritas tersebar di Jakarta Selatan dan Utara.

Adapun skema pembayaran tunai bertahap mendominasi hingga hampir dua pertiganya. Para investor properti yang kebanyakan kelas menengah membeli dengan cara tunai, sehingga tidak terpengaruh oleh kebijakan Bank Indonesia terkait loan to value. Hanya 15% saja yang menggunakan Kredit Pemilikan Apartemen.

Apartemen segmen atas relatif sudah jenuh, maka terjadi peralihan ke segmen menengah, di rentang harga Rp300—800 juta per unit. Kelas ini diperebutkan tidak hanya oleh investor, melainkan pengguna akhir, sebab lebih menggiurkan dengan potensi keuntungan yang besar, mudah disewakan ataupun dijual kembali. Konsumen segmen menengah umumnya adalah pembeli rumah pertama.

Pangsa pasar apartemen premium relatif sedikit jumlahnya, hanya ada sekitar 2-3 proyek baru. Pembeli apartemen elit kebanyakan adalah pemakai akhir, bukan investor, karena faktor prestise. Hingga triwulan pertama tahun ini, harganya sudah melonjak sekitar 35%. Harga rerata apartemen mewah Jakarta sudah lebih dari Rp 40 juta per meter persegi, di sekitar pusat bisnis dan Jakarta Selatan, dengan tawaran imbal hasil sekitar 12,5% per tahunnya.

Tren harga apartemen akan terus meningkat bersamaan meroketnya harga tanah. Apartemen keren di Jakarta Pusat dan Selatan dengan luas hunian 50—120 meter persegi, harganya berkisar Rp 25—60 juta per meter persegi, didominasi kelas menengah yang menganggap apartemen tersebut sebagai obyek investasi utama karena lokasinya yang strategis.

Sementara apartemen beken di Jakarta Barat, Utara, dan Timur dibeli sebagai alternatif investasi sekunder, disewakan hingga mencari selisih harga tinggi saat dijual kembali sebagai apartemen seken di pasar sekunder yang atraktif, dengan pertumbuhan harga sekitar 22%.

Bisnis apartemen masih prospektif seiring permintaan ruang perkantoran dan pusat industri di sekitarnya, dengan memiliki target pasar yang sudah jelas, praktis lebih mudah terjual. Tinggal di hunian vertikal menawarkan kepraktisan yang produktif di tengah mobilitas yang tinggi.

Tiga faktor utama investor membeli properti adalah keamanan, kemudahan akses dan bebas banjir. Hal tersebut terpenuhi oleh adanya keberadaan apartemen yang strategis dan terintegrasi. Yang beken ataupun yang seken, pilihlah sesuai tren dan preferensi Anda.