Rupiah, Pajak dan Rumah Layak

Pada semester 1 tahun 2013, rata-rata emiten properti masih cemerlang dengan membukukan pendapatan Rp20,8 triliun (naik 37,6%) dan laba bersih Rp6,1 triliun (naik 66,7%). Adapun kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) dan tarif dasar listrik (TDL) akan berdampak di kuartal 3 tahun ini, harga properti diprediksikan naik rata-rata sekitar 10% dan penjualan menurun hingga 25%.

Ada beberapa faktor yang memengaruhi harga rumah, selain dipengaruhi oleh kenaikan harga BBM dan TDL. 2 faktor lain yang hangat sebulan terakhir adalah pelemahan Rupiah dan laporan Pajak.

Pertumbuhan properti pada tahun depan diproyeksikan akan mengalami perlambatan hingga 15%, turun drastis dari 3 tahun terakhir yang rata-rata berkisar 25%, terutama pada segmen menengah atas, karena pada umumnya menggunakan sekitar 25% material impor (yang harganya sudah naik sekitar 35%), terkena dampak pelemahan rupiah yang mendekati Rp12 ribu, membuat biaya konstruksi naik hingga 30%. Bila pengembang menaikkan harga, daya beli akan turun, dan pasar properti akan melemah.

Yang masih berpeluang untuk tumbuh adalah segmen menengah dengan kisaran harga Rp300—800 juta, porsinya akan semakin tinggi ke depan karena jumlah kelas menengah semakin membesar, dan saat ini komposisinya sudah mencapai 60%.

Adapun kenaikan harga paling tinggi terjadi pada rumah tipe besar dengan luasan lebih dari 70 m2, diperkirakan akan naik sebesar 12%, sementara untuk tipe menengah sebesar 11,8%, dan tipe kecil sebesar 9,9%.

Selain kenaikan harga rumah, pelemahan rupiah juga dapat menjadi kendala bagi penyediaan rumah sederhana untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), dan berpotensi memperbesar selisih pasokan dengan permintaan rumah (backlog) yang saat ini mencapai 15 juta unit, sedangkan ketersediaan rumah baru hanya sekitar 800 ribu unit per tahun.

Selain pelemahan rupiah, yang menarik saat ini adalah dari sisi pelaporan pajak properti yang ditargetkan selesai Oktober ini, disinyalir ada lebih dari 9 ribu wajib pajak sektor properti yang tidak membayar pajak dari nilai transaksi riil penjualan sebesar Rp427,5 triliun, melainkan hanya menggunakan dasar nilai jual objek pajak sebesar Rp125 triliun. Potensi penerimaan pajak tersebut sangat besar, mencapai Rp30 triliun (Rp42,7 triliun dikurangi Rp12,5 triliun). Namun, rata-rata para pengembang besar (terutama para emiten) tentunya sudah melaporkan dengan benar.

Adapun semua proyek yang sedang berjalan tahun 2013 ini relatif tidak terganggu karena sudah ada investornya. Namun, untuk proyek baru pada tahun 2014 sejumlah pengembang berhitung ulang di tengah kelesuan ekonomi global dan penurunan permintaan di sektor properti karena terkena dampak dari pelemahan rupiah. Tahun depan menjadi tahun waspada properti.

Per kuartal 2 tahun ini, harga properti naik 2,2% secara kuartalan dan 12,1% secara tahunan, sedangkan penjualan secara kuartalan naik 18,1%. Akibat melambungnya harga rumah belakangan ini, pihak perbankan sebagai pembiaya, diusulkan agar memberikan perpanjangan tenor kredit pemilikan rumah, yang cicilannya biasa sampai 15 tahun, dapat diperpanjang hingga 20—25 tahun dengan cicilan yang tetap terjangkau bagi MBR.

Investasi pada apartemen yang berada di tengah kota Jakarta masih menjadi favorit saat ini, karena tren ke depan adalah orang akan tinggal dekat perkantoran. Sedangkan lokasi rumah favorit saat ini adalah Bintaro dan BSD, untuk luar kota adalah Bandung dan Yogyakarta.

Berinvestasi properti harus memperhatikan lokasi, pengembang, harga dan kekuatan prospek harga itu sendiri ke depannya. Berhitunglah dengan properti!

“No man acquires property without acquiring with it a little arithmetic also.” — Ralph Waldo Emerson.