Kondotel, Bukan Sekadar Hunian Biasa

Kondotel awalnya populer di negeri Paman Sam sebagai bangunan mewah milik perorangan dan disewakan seperti hotel pada saat pemiliknya tidak menempatinya. Di Indonesia, mulai berkembang di tahun 2000 dengan cikal bakal berupa vila-hotel.

Kondotel adalah perpaduan konsep kondominium dan hotel. Akar kata kondominium sendiri adalah portmanteau kata Latin “con” yang artinya bersama dan “dominium” yang artinya kepemilikan. Kondotel merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit yang memiliki kamar, ruang duduk dan dapur, didukung dengan fasilitas hotel. Sebagai properti komersial yang dikelola untuk mendapatkan hasil sewa. Tujuan membeli kondotel lebih untuk investasi, bukan untuk dihuni.

Status kepemilikan kondotel adalah strata-title yang bisa diwariskan, diagunkan, dan diperjualbelikan. Unitnya adalah hak milik, sedangkan tanah, benda dan bagian lainnya adalah milik bersama. Jangka waktu pengelolaan biasanya antara 10-20 tahun. Investor akan mendapatkan bagi hasil keuntungan atas investasinya selama masa kontrak tersebut.

Hampir sebagian besar investor pasar kondotel merupakan segmen atas, cara pembayaran tunai keras atau mencicil kerap dipilih. Investor umumnya mendapatkan kuota jatah menginap selama 6-30 hari setiap tahunnya, jika tidak terpakai, boleh ditempati oleh orang lain, sehingga mendapat uang sewanya.

Ruang pertumbuhan kelas premium masih terbuka, sedangkan kelas menengah bawah relatif sudah cukup ramai. Agar masih dapat diserap pasar, luas kondotel dibuat lebih kecil, hanya 21 m2 atau tipe studio 40 m2 dengan harga sewa berkisar Rp 5 juta/bulan.

Banyak proyek kondotel yang menawarkan jaminan pengembalian modal dalam 1-2 tahun pertama. Ketika kondotel sudah jadi di tahun ke-3, pembeli mendapat bagi hasil bersama pengembang dari uang sewa yang didapat, berkisar 8-12% dari nilai investasi per tahun selama masa jaminan sewa 2-5 tahun. Pilihan berupa imbal hasil mengambang lebih banyak dipilih investor. Selain itu, pemilik juga mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga properti yang reratanya sebesar 10% tiap tahun.

Sebelum memutuskan investasi, pemodal harus memperhatikan 3 faktor utama, yaitu lokasi, operator, dan pengembang. Dalam menentukan lokasi, pelajari keberadaan kompetitor, aktivitas bisnis dan wisata, serta target pasar. Pertumbuhan kondotel selaras dengan peningkatan sektor pariwisata, apalagi Jokowi akan lebih mengembangkan lagi sektor maritim dan industri kreatif.

Perhatikan operator pengelola dan pengembang, yang telah terpercaya menyelesaikan bangunan tepat waktu dan sesuai model yang dijanjikan. Cek rekam jejak dan portofolionya. Yang berpengalaman manajemen hotel, profesional bekerja untuk menghasilkan tingkat okupansi yang tinggi dan sewa kamar yang terbaik agar nilai imbal hasil yang didapatkan oleh para investor lebih tinggi.

Pengembangan proyek kondominium multiguna di kawasan Serpong, seperti BSD dan Alam Sutera, kini melebar ke Tangerang, Ciledug dan Cengkareng. Akan terus meningkat khususnya di koridor TB Simatupang dan Pondok Indah, serta Duren Sawit, Jagakarsa, dan Pesanggrahan yang memiliki pengembangan infrastruktur.

Selain Jakarta, proyek-proyek properti laris juga di kota MR SBY, yaitu Makassar-Manado-Medan, Riau (Batam & Bintan), Solo-Surabaya, Bali-Balikpapan-Bandung-Bogor, dan Yogyakarta.

Pertumbuhan paling pesat saat ini berada di Bali, bertaraf bintang 4-5. Sebagian besar di Kuta, Nusa Dua, dan Uluwatu. Harga bervariasi mulai Rp 30-60 juta/m2. Kendati harga sudah naik sebesar 25% pada Juni 2014, tingkat penjualan masih menembus 90%, relatif stabil 3 tahun terakhir.

Kondotel menjadi alternatif investasi yang menarik. Selain dapat pemasukan pasif, setiap tahun nilai propertinya juga akan terus membumbung. Sehingga ketika dijual lagi, akan memberikan keuntungan yang menggiurkan. Hal tersebut yang membuat kondotel menjadi target para investor. Selamat berinvestasi kondotel!