Esensi Investasi Properti Oleh Asing

Pemerintah berencana membolehkan kepemilikan properti oleh warga negara asing (WNA) untuk tipe griya vertikal yang masuk ke dalam kelas properti mewah dengan harga minimal Rp 5 miliar atau seluas 150 m2. Gagasan pelonggaran aturan kepemilikan asing ini coba dilakukan dengan cara merevisi Peraturan Pemerintah (PP) No. 41 Tahun 1996 tentang Hak Pakai Properti oleh WNA. Target revisi tersebut akan rampung dalam 3-6 bulan mendatang.

Dalam PP tersebut sebenarnya WNA bisa memiliki properti di Indonesia dengan hak pakai dan guna usaha selama 25 tahun dan dapat diperpanjang. Saat ini muncul wacana WNA bisa memiliki properti secara hak pakai seumur hidup dan dapat diwariskan. Adapun dalam Undang-undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960, WNA hanya dapat diberi hak atas tanah dengan status hak pakai, bukan hak milik atau hak guna bangunan, serta dalam kebijakan tersebut hanya warga negara Indonesia (WNI) yang dapat memiliki hak milik atas tanah Indonesia.

Jika kebijakan tersebut jadi diimplementasikan, ada beberapa hal positif yang dapat diperoleh Indonesia, salah satunya dapat mengurangi penyelewengan kepemilikan asing yang kerap terjadi. Dengan dibukanya keran kepemilikan properti asing sedikitnya akan menggerakkan kembali dinamika bisnis properti dan menggenjot perkembangan ekonomi. Lebih baik lagi jika pemerintah mau mendorong investasi asing dengan menggandeng mitra domestik yang akan menghasilkan efek multiplikasi di sektor riil melalui kenaikan pembelian produk material dalam negeri serta peningkatan lapangan kerja.

Regulasi mengenai kepemilikan properti asing hendaknya tidak dipolitisasi. Tidak perlu pesimis juga mengenai serbuan investor asing. Karena sebetulnya pemerintah tak menjajakan tanah ke pihak asing, melainkan hanya menjual ruang vertikal di atas suatu tanah yang sudah ditentukan dan dibatasi, misalkan dalam 1 kompleks apartemen, jumlah yang dimiliki asing tidak lebih dari 50%. WNA yang hendak membeli properti di Indonesia juga wajib memegang izin tinggal dari pemerintah dan tidak boleh membeli rumah yang disubsidi.

Pelonggaran kebijakan tersebut juga tidak serta-merta membuat WNA beramai-ramai membeli apartemen sehingga menggairahkan bisnis properti Indonesia. Selama prasarana, infrastruktur dan fasilitas masih belum memadai, maka tentu properti kurang menarik sebagai instrumen investasi bagi asing.

Secara potensi pasar properti bagi WNA terbilang masih sedikit, biasanya hanya dari kalangan ekspatriat dan jumlahnya tidak mengalami pertumbuhan yang signifikan tiap tahunnya. Tidak banyak pengembang juga yang berani membangun properti khusus apartemen strata mewah. Adapun pasokan saat ini hanya sekira 12% yang masuk dalam kategori segmen atas.

Penerapan kepemilikan properti asing wajib dengan limitasi harga untuk menjaga sistem perumahan nasional dan pengadaan hunian bagi masyarakat menengah bawah, serta harus tetap membuat harga tanah terkendali, karena sampai saat ini pemerintah belum memiliki bank tanah sebagai instrumen pengatur harga, hanya melalui pajak yang dikenakan pungutan lebih tinggi untuk properti yang dibeli asing.

Secara psikologis, kepemilikan asing akan mendorong harga tanah dan properti melambung. Agar kepentingan masyarakat umum bisa tetap terlindungi walau ada izin kepemilikan properti oleh asing ini, pemerintah perlu mengatur beberapa hal, yaitu zonasi properti asing, regulasi batas kepemilikan harga minimal dan jumlah maksimal, serta hanya boleh membeli hunian yang baru. Lalu membuat regulasi juga yang mengatur keterjangkauan harga rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Pemerintah harus lebih fokus kepada rakyat untuk mendapatkan hak milik atas properti di negeri sendiri, karena sekitar 20% rakyat Indonesia belum memiliki tempat tinggal. Yang terpenting adalah bagaimana pemerintah menjamin hak WNI untuk mendapatkan perumahan laik huni, terkait dengan pembangunan program sejuta rumah.