Dilema Kelas Menengah dan Pemerintah Yang Lengah

Tren siklus pasar properti sedang memasuki sebuah fase baru, kuartal I tahun ini penjualan hanya naik sebesar 12% dan terjadi di segmen menengah. Pergeseran segmen terjadi dikarenakan kejenuhan di segmen atas, dan pasar memang secara alamiah berada di segmen menengah. Secara kebijakan pemerintah mengenai perumahan nasional juga semakin menggeser fokus ke segmen menengah.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan, PPnBM 20% hanya akan dibebankan untuk rumah tapak dengan luas di atas 350 m2 dan apartemen di atas 150 m2. Pemerintah juga akan merevisi peraturan pajak super mewah (PPh 22), properti Rp 3,85 miliar/unit akan ikut terkena, hal tersebut akan menjadi hambatan yang akan memukul bisnis properti, dan pengembang yang akan paling terkena dampaknya adalah yang produknya di atas Rp 3 miliar/unit.

Berlakunya regulasi baru pajak penghasilan atas barang sangat mewah per April 2015 lalu semakin mendorong para pengembang besar agresif menggarap pasar menengah-bawah sebagai peluang baru. Adapun setiap pengembang properti hanya diizinkan mengembangkan 400 hektare (ha) di suatu provinsi dan 4.000 ha se-Indonesia.

Kebijakan Loan to Value juga dikeluarkan pemerintah guna mencegah terjadinya gebrakan di luar kendali pada 1991 silam, kala itu perbankan jor-joran menyalurkan pembiayaan tanpa DP. Kebijakan uang muka KPR yang sebelumnya 30-50% diturunkan 10% untuk memberi dorongan agar perekonomian nasional bergeliat. BI melonggarkan aturan rasio pinjaman terhadap aset atas KPR. Untuk kepemilikan rumah pertama, plafon perbankan dinaikkan 10% menjadi 90% dari nilai aset sehingga otomatis uang muka yang harus ditanggung pembeli turun menjadi 10%.

Pasar properti secara umum terus mengalami perlambatan, hal tersebut dapat terlihat dari melambatnya kenaikan harga dan juga volume penjualan properti primer. Sehingga diperkirakan akan tetap mengalami penurunan pada triwulan berikutnya. Adapun pertumbuhan harga rumah kelas menengah-bawah mengalami kenaikan yang paling tinggi pada kuartal pertama 2015.

Upaya pemerintah membangun rusunawa pun masih terbatas bagi masyarakat di sektor informal, dan tidak menjangkau kaum menengah. Sebenarnya kelas menengah harus diperhatikan secara serius karena sebanyak 80% lebih masyarakat berada di segmen ini dan saat ini sedang terjebak antara membeli hunian yang harganya sudah tidak terkendali, sementara mereka tidak memenuhi syarat untuk masuk ke skema rumah subsidi. Pekerja kelas menengah saat ini berpenghasilan sekira Rp 6 juta per bulan, yang berarti dapat membeli rumah dengan harga sekitar Rp 350 juta.

Untuk memastikan harga hunian tetap murah bagi masyarakat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah, pemerintah menyiapkan beberapa skema subsidi, antara lain subsidi selisih bunga. Dana tersebut di luar dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) untuk perumahan, yaitu sebesar Rp 5,1 triliun.

Sejak 1978 saat bidang perumahan di bawah Menteri Muda Urusan Perumahan Rakyat hingga saat ini persoalan perumahan terus bertambah. 1 dekade pula SBY susah payah hanya berhasil membangun 100 ribu per tahun, namun saat ini Jokowi justru membuat program sejuta rumah.

Namun seiring agenda tersebut, pemerintah justru mengeluarkan wacana kebijakan kontradiksi, yakni membuka keran kepemilikan asing, yang malah akan menghambat program sejuta rumah. Tentunya investor asing akan berduyun-duyun membeli properti di Indonesia, dan akan mendorong harga properti melonjak tinggi, yang pada akhirnya menggerus peluang masyarakat untuk mendapatkan rumah.

Pemerintah menempatkan perumahan melalui agenda sejuta rumah menjadi program prioritas karena saat ini Indonesia masih mengejar ketertinggalannya di peringkat 108, sementara Singapura berada di posisi ke-27 pada indeks pembangunan dunia. Target sejuta rumah merupakan bentuk tanggung jawab pemerintah dalam mengamalkan UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.