Angin Segar Relaksasi Regulasi LTV

Bank Indonesia akhirnya meringankan aturan rasio pinjaman terhadap nilai aset atau loan to value (LTV) bagi kredit properti nasional. Dalam beleid teranyar yang berlaku surut sejak 18 Juni 2015 tersebut, uang muka yang wajib dibayar ke bank lebih ringan 5-20% dari sebelumnya. Tujuan pelonggaran makroprudensial tersebut tidak lain adalah untuk mendorong jalannya fungsi intermediasi perbankan dan menjaga momentum pertumbuhan ekonomi nasional yang sedang mengalami pelambatan dengan pertumbuhan kredit yang rendah. Kebijakan yang bersifat kontra siklikal diambil pemerintah untuk mengantisipasi deselerasi tersebut.

Sebagai upaya mitigasi agar keringanan kredit tersebut tidak meningkatkan potensi risiko pembiayaan, maka pelonggaran ini hanya berlaku untuk bank yang memiliki rasio kredit bermasalah di bawah 5%. Kebijakan ini diharapkan dapat menyegarkan sektor properti yang melemah sejak beberapa bulan terakhir. Tantangan yang kini masih dihadapi adalah nilai tukar rupiah yang sedang melemah di pasar.

Keringanan rasio pembiayaan bank tersebut membuat uang muka yang harus dibayar konsumen saat membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) akan lebih kecil. Dengan pelonggaran LTV menjadi 80% setelah sebelumnya 70%, membuat kebijakan uang muka menjadi 20% yang sebelumnya sebesar 30% untuk rumah pertama. Kendati hanya berdampak menaikkan daya beli masyarakat sekitar 5%, kondisi ini diharapkan dapat mendongkrak penjualan properti hingga 30%. Dampak LTV yang baru ini terhadap pasar properti akan terlihat setelah kuartal III-2015. Rendahnya permintaan dan daya beli masyarakat yang masih lemah membuat efek dari kebijakan ini belum terlalu besar pada tahun 2015 ini.

Relaksasi diberikan karena didasarkan pada pertimbangan bahwa sektor properti memiliki dampak berantai dan keterkaitan yang cukup besar terhadap sektor-sektor ekonomi lainnya, sehingga dampak lanjutannya diharapkan dapat merangsang pertumbuhan ekonomi. Industri properti menyerap sekitar 5 juta tenaga kerja, jika industri ini bertumbuh, maka 174 sektor industri turunannya bakal terkerek naik.

KPR dari bank umum kepada pihak ketiga bukan bank sebesar Rp 308 triliun per April 2015. Saat ini, pangsa pasar kredit properti hanya sekitar 9,5% dari total kredit perbankan. Setelah ada pelonggaran LTV, diharapkan bisa menggerakkan pasar kredit properti yang melesu. Pertumbuhan KPR bisa bertambah hampir 1% tahun ini sekitar Rp 4,5 triliun. KPR hingga akhir tahun kemungkinan akan tumbuh sekitar 12%.

Kebijakan tersebut juga perlu diwaspadai di sisi lainnya karena properti memiliki konten impor yang tinggi, akibatnya pelonggaran kredit tersebut bisa menaikkan defisit neraca transaksi berjalan. Kebijakan LTV ini juga bertolak belakang dengan aturan pajak penghasilan pasal 22. Adapun pelonggaran LTV baru akan efektif jika ditindaklanjuti dengan kebijakan penurunan suku bunga KPR. Sebab dengan proporsi uang muka pembelian properti yang lebih rendah, maka daya beli akan naik dan penjualan rumah bakal meningkat, namun beban utang ke depannya otomatis bertambah, inilah yang perlu diperhatikan.

Investor dapat mengarahkan radarnya ke properti segmen menengah yang akan menjadi primadona baru. Relaksasi LTV akan mendorong para pengembang menggeser pasarnya dari segmen atas ke segmen menengah yang masih akan mendatangkan imbal hasil investasi sewa sekira 6%, serta potensi kenaikan harga 10%, bahkan nilainya dapat berada di atas itu saat memasuki awal tahun depan. Proyek properti yang diprediksi lebih bergairah pasca pelonggaran LTV adalah proyek rumah menengah dengan ukuran luas 70 m2 ke atas dengan harga Rp 200 juta hingga Rp 1 miliar per unit yang tahun ini diprediksi akan tumbuh di atas 15%. Selamat berinvestasi!