Wah, Ada Pajak Properti Mewah!

Pemerintah berencana memperluas batas objek pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM) sekaligus pajak penghasilan (PPh) Pasal 22 dalam beleid terbarunya di akhir Januari 2015 lalu, yang terkena adalah properti senilai Rp 2 miliar atau hunian tapak seluas 400 m2 dan rumah jangkung di atas 150 m2. Artinya, rumah seharga Rp 5 juta per m2 dan apartemen seharga Rp 13 juta per m2 sudah dikatakan barang sangat mewah. Adapun rerata harga properti di Jakarta saat ini di atas Rp 20 juta per m2, boleh dikatakan hampir semua apartemen di Jakarta akan terkena pungutan pajak tersebut.

Pemerintah Indonesia mengerek tarif pajak properti mewah bukan untuk meredam spekulasi dan lonjakan harga rumah yang sangat tinggi belakangan ini, tetapi untuk menggenjot penerimaan pajak yang berpotensi diterima dari PPnBM sekitar Rp 4 triliun dan dari PPh Pasal 22 sekitar Rp 5 triliun, yang masih sangat kecil sekali jika dilihat dari total target penerimaan pajak tahun ini yang berkisar Rp 1.400 triliun.

Di saat terjadinya penurunan daya beli masyarakat karena naiknya inflasi, BI Rate yang masih tinggi, serta pelemahan rupiah, aturan tersebut jelas akan memberatkan konsumen yang membeli properti di atas harga Rp 2 miliar, pungutan tersebut akan memaksa calon pembeli menyediakan dana lebih besar lagi.

Batasan harga jual sebesar Rp 2 miliar kurang tepat, tidak sesuai dengan kondisi lapangan, karena di beberapa tempat nilai tersebut tidak dapat dikatakan mewah, terutama di Jakarta. Penjualan properti tentu akan melambat, yang saat ini juga masih tertekan akibat kebijakan loan to value, pertumbuhan ekonomi akan melemah, kredit bank juga akan melempem.

Potensi keuntungan dari kenaikan harga properti dari harga perdana hingga proyek selesai reratanya yang mencapai 35% dapat mengompensasi pajak yang harus dibayar. Adapun kenaikan imbal hasil investasi properti untuk rumah di atas Rp 2 miliar di Jakarta sekitar 6% per tahun, dengan adanya tambahan beban pajak ini membuat potensi keuntungan pemain properti menjadi lebih tipis.

Untuk membeli rumah, calon pembeli harus membayar berbagai pajak dan biaya seperti pajak pertambahan nilai, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, dan juga bea balik nama. Total untuk membeli properti dengan harga Rp 2 miliar, pembeli harus menanggung pajak sekitar 40%. Di sisi lain, pengembang akan menambahkan komponen pajak tersebut ke harga jual properti sehingga yang menanggung konsumen, dikombinasikan juga dengan siasat menurunkan harga jual atau menurunkan luas bangunannya.

Aturan pajak properti ini bisa kontraproduktif dan menjadi bumerang bagi pemerintah. Penurunan transaksi properti bakal berujung kepada tergerusnya penerimaan pajak dan membuat investor beralih ke properti luar negeri dengan aturan yang lebih lunak. Aturan tersebut pastinya memberatkan konsumen, juga bertentangan dengan visi membangun hunian vertikal di perkotaan. Pemerintah harus melakukan sosialisasi yang cukup untuk meminimalisasi dampak dari peraturan terbaru tersebut, serta tidak perlu langsung mematok pajak sebesar 20%, tetapi bisa dimulai dari 5% bertahap.

Pemerintah juga harus menekankan ekstensifikasi pajak terhadap para pengembang properti yang tidak terdaftar, selain itu pemerintah juga lebih baik membuka keran kepemilikan properti bagi asing, serta mengakomodasi transaksi Dana Investasi Lahan Yasan yang dapat mendatangkan investor dengan dana segar yang mampu menambah pundi pajak secara alamiah bagi sektor properti.

Jika keliru, dampaknya akan luas sekali ke perekonomian agregat, bukan hanya sektor properti saja yang terkena imbasnya, melainkan pabrik semen, besi beton, hingga ke pekerja konstruksi. Jangan sampai usaha penaikan pajak tidak sebanding dengan faktor negatif yang timbul secara berkaitan.